二三线城市再现房企恶性竞争 曾秘密协议不能降价

8月16日，哈尔滨加入到解除限购的城市大军中，目前仍在执行限购的城市数量已经接近40个。

　　不过，对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为，市场反应却并不积极。多位业内人士分析，从放松限购的多数城市来看，限购放松后出现了“政策失效周期”，即成交量确实有短期冲高的效应，但之后成交仍逐步回归到“较早前水平”。

　　“地方政府解除限购的效果有限，但加码救市政策出现的可能性也不大，因此未来一段时间内，开发商降价跑量将成为常态。”世联行(9.52,0.06,0.63%)杭州顾问部一位顾问表示。

　　“现在市场上降价已经到了恶性竞争的程度，下半年尤其是中小房企，恶性降价的项目会更多。”一家项目大多集中在长三角地区的开发商告诉《华夏时报》记者。

　　降价现“恶性竞争”

　　“在房地产市场低迷、资金链紧张的环境下，对于开发商而言，仅仅依靠地方政府的限购松绑而无实质性降价或将难以有效地去化库存。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示。

　　8月18日，国家统计局公布7月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，新建商品住宅价格环比下跌城市增至64个，超过总数九成，创下历史新高。

　　“从目前来看，价格下降的主要原因是开发商主动调价，由于目前开发商的库存压力仍然很大，降价应该是开发商去库存的最有效手段。”世邦魏理仕执行董事陈仲伟告诉记者。

　　据记者调查，目前在武汉、长沙、宁波、杭州等城市都出现了幅度较大的降价楼盘。如武汉武昌区纳帕溪谷项目推出了“认筹5万元直接降价20万元”的优惠活动。长沙一项目则直接将单价从6000元/平米调至4999元/平米。

　　“从我们代理的项目来看，目前大部分的开发商都开始考虑降价，具体还是以暗降的方式，采取团购价、特价房等优惠活动，但幅度要比以往力度更大，一般都会在15%-20%。”上述世联行杭州顾问部顾问指出。

　　以杭州为例，近期杭州市区的高端楼盘再次纷纷调价。8月17日绿城西溪诚园加推的90平米户型，总价248万/套起，单价仅为27600元/平米。但此前，同类户型的在售价格基本在320万-340万元每套，均价34000元/平米左右，降价幅度明显。

　　与此同时，同样也是一流黄金地段的杭州高端项目庆春御府推出252平米特价房，毛坯单价29800元/平米起。原来同类户型为精装房，单价超过4万元/平米。

　　“现在来看，开发商此前的价格同盟基本被打破了。”上述世联行杭州顾问部顾问指出，“之前开发商要大幅降价是比较难的，因为开发商之间都有一个隐性的协议，在卖的楼盘不能降价，但曾经在2013年高点进场的开发商现在为快速回笼资金开始选择大幅降价，打破了开发商之间的价格同盟。”

　　上述长三角地区开发商预计，一旦降价窗口打开，长三角区域部分楼盘会有25%的降价空间。

　　“老项目一下子降价太多，不但老业主无法接受，对品牌也会有伤害。”一家全国大型房企的项目策划告诉记者，“选择温和一点的方式，让大家都容易接受。”

　　相比较而言，纯新盘项目的定价压力就会相对较小。上述项目大多集中在长三角地区的开发商表示，今年下半年到明年年初应该是市场调整的低点，这个时候“低开”不会让项目在未来的市场中被“架高”。

　　“从目前来看，幅度有限的限购松绑将未能大幅度改善市场下行现状，全国房地产市场可能会进入多维度的深度调整期。”戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光告诉记者。

　　限购放松“失效”

　　“从我们代理的一些项目来看，部分限购放松城市的住宅成交量虽然短期内见涨，然而并未对市场成交带来明显的刺激作用，个别限购政策松动城市的成交量反而有所下跌。”简可对记者表示。

　　“短期冲高而后回归常态”的政策效果，在苏州楼市成交上表现得最为明显。苏州放松限购已满一个月，限购松绑首周住宅成交量环比涨49.56%，第二周环比再涨30.58%，然而第三周形势就急转直下，住宅成交量环比下降38.77%，第四周环比再跌1.1%。

　　“从长三角的多数城市来看，限购放松后都存在这样的‘政策失效周期’，即成交量确实有短期冲高的效应，但之后也逐步回归较早前水平。”汤耀光告诉记者，“而且在这轮成交冲高中，价格并没有出现上浮，仍在低价跑量。”

　　根据中原地产的调查数据显示，在越来越多城市松绑限购的情况下，各地楼市整体表现确实较此前有所回升，但增幅并不明显，且各地差异较大。

　　由于大部分城市都在7月份放松了限购，在中原地产监测的40个重点城市中，7月份新房成交面积环比增长9%，比其之前预测的增幅高2%。

　　“增长点来自二线与三四线城市，均环比上涨11%。而其中包含的20个限购放松城市，环比平均涨幅达20%，是7月份楼市回升的主力。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　放松限购后，部分城市市场网签数据确实出现了大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增长。不过，张大伟表示，这些“表象”并不意味着放松限购带来的真实成交量。

以成都为例，7月份成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，7月份环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。此外，济南若剔除前期交易集中登记因素，7月份新盘实际增长约为8%。

　　张大伟表示，他们调研的13个典型城市中，限购放开对7月份成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市的成交量没有回升，甚至还有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。

　　与此同时，中原地产的调查数据也显示，根据限购放开前后十大标杆房企的每周成交面积及新开盘销售率，可以看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的，反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大。

　　“预计未来一段时期，各城市住宅市场都将进入去库存化，住宅价格将面临一定的下调压力。”世邦魏理仕执行董事陈仲伟告诉记者。